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澳洲房市 2018年大数据分析

Release Date:2019-01-24 Clicks:

众所周知,从去年底开始,悉尼房价由前几年的高速增长转入了平稳通道,许多区域的房价出现了停滞。受制于贷款政策收紧,许多海外买家不得不转售即将交付的楼花。


面对这样的机遇,仍有很多买家一直持观望态度,不知是否该入手,或是何时入手。


有些对于户型不够满意,有些又觉得这样的价钱不够满意。


“买涨不买跌,捡漏捡到底。”

很多买家正是抱着这样的想法在一直观望……


那么,这样的想法究竟对吗?




李嘉诚说:当别人恐惧时我贪婪。



当然,他自然也是知道的,贪婪需有个分寸。

如果过分贪婪使别人恐惧的不跟你交易,那显然我们就看不到今天的李超人了。 



其实,任何问题都要辩证的看,走极端也容易吃亏。


首先,市场出现了短期停滞,买卖双方议价能力出现了逆转,许多开发商和房主为了尽快脱手都给出了较大幅度的优惠和让步,这在几年前几乎无法想象,所谓风水轮流转,现在转到买方市场了。


然而,房市,尤其是悉尼的房市和股市截然不同。源源不断的移民和资金带来的持续刚需,以及住宅供应的长期短缺,可能你还没有抄到最低点,供需矛盾的平衡就已经再次逆转,现在的状态好比是处于暴风眼,看似短暂平静,但若你不抓紧机会,新一轮的风暴很快就会来临。未来供需市场的走向,可负担性, GST新政的实施,无一不指向这场变化。


需求 


截止2016年,上一次的悉尼人口统计,2006年至2016年净增长73万人,平均每年净增长7.3万人在今后20多年内,悉尼总人口将接近800万,增加270万人。


这当中海外移民大量涌进悉尼,几十万本地人被分流到其他州。


每年近8-10万的新增人口,以及本地人口的流动,无论是租还是买,这个需求无疑是巨大和持续的。



2016年3月到2017年3月,全澳海外移民净增长为231,900人,同比2016年多了49,100人,新州吸纳了超过九万名移民,维州则有超过八万,两个州合计占总约73%!

供应


打开大悉尼的地图就一目了然,悉尼三面环山一面临海,区域内山地、港湾及国家保护区星罗棋布,可开发的土地其实并不多,土地供应量有限造成可供开发的土地成本增加。




同时,房市的停滞,导致了近段时间开始,悉尼建筑审批量为下降趋势,近两年悉尼建筑完成量在高峰期后将呈下降趋势,而通货膨胀,人工成本上升等带来的建筑成本增加实际上已经为未来的价格划定了下限,“面粉”在涨,“面包”岂能不涨?


有一点趋势其实虽然不是所有人愿意接受的,但可以看到从 2012/13 年开始,澳洲住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动,另一方面则受多重因素的综合影响。


住房可负担性是重要的因素之一,尤其是悉尼和墨尔本可负担性的恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。




下面是对于住房供应开工量的总结(翻译节选自:澳洲财经见闻)

新州:全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套,但是随着新建住房的竣工,这一缺口有望进一步下降。

维州:自2009/10年起,住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加,该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此,当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州:与维州相似,当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套,主要集中在公寓。

澳首府领地:2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄,但随着新房完工量逐步增加,当地住房供应盈余或将持续。


可负担性

Finder.com.au对未来房价的预测揭示,十年后买家将需要花费134万澳元才能买到一套典型的单元房。


此预测结果是基于价格会继续以与过去十年相同的速度增长而得出的,也就是将普通公寓价格从2008年的39万推高到如今的72.5万的那个惊人速度。


同时预测还显示,虽然房价翻倍,但是悉尼的平均工资只从目前的每年大约8.3万增加到刚过11万。

“如果房价继续以过去三十年那种迅猛的速度攀升,那么到2028年底,悉尼一套典型独立屋的价格将达到近200万澳元。价格比今天98万的独立屋中价增加一倍意味着,买家需要花费年收入的18倍才能得到一套房子,而不是如今的12倍。(节选自:每日地产ozreal)”




结论

房价上涨没有那么快了,现在不捡漏更待何时?


但真的不要指望可以无下限的捡漏,看看上面的数据和供需,市场大趋势不会给你过分贪婪的机会,属于买方市场的春天依然很短暂,看看要买的物业类型,低价接盘楼花的风潮不可能刮的太久,而真正又便宜又完美的户型任何时候都是等不到的。


等待不会解决可负担性,明天永远都有不确定的因素,但可以大概判断的是你现在看的那套物业应该不会再降价卖。


记住一点,房子,大部分情况下是昨天便宜,但如果今天有比昨天便宜的机会,抓住它。因为大部分人会期望明后天可能更便宜,结果肯定是比昨天还贵。


西方一种先进的投资观念认为:最好的就是购买自己觉得贵的东西,因为贵的东西只有一个缺点就是贵,而便宜的东西只有一个优点,就是便宜。


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