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2018澳洲房价会降吗?专家告诉你2018上半年正是入手的好时机!

发布日期:2019年01月24日 点击:368




近两年来,澳大利亚房地产市场开始出现明显的衰败前兆,很多业内人士和各大机构的房产、投资专家,似乎都一致认为未来澳大利亚房地产市场的前景并不乐观,并且很有可能会出现“严寒”。

如果用一句话概括目前澳洲房产市场的情况,你会如何总结?


市场冷却?房价下跌?不好贷款?国内转钱过来难?


到底2018悉尼的房产还值得投资吗?无论你是准备首次买房,还是资深房产投资者,或者是房产从业人士,希望本篇文章都能帮助你找到答案。

房屋拍卖清空率这么低,是不是房市已经“凉凉”了?

澳洲房产市场一个重要指标是每周六的“房屋拍卖清空率”(Auction Clearance Rate) ,是房产市场热度的风向标。


上周的数据悉尼和墨尔本都跌入了70%以内,分别是67%和69%,而且房屋交易量也都大幅减少,与去年同期相比都下降了25%以上,要知道,2016-2017年,两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上,或者成为“极端卖方市场”。

通常75%以上都是有利于卖方的,简单的说就是买房的人多,房源少,价格会被推高,卖房子的人开心。


如果这个数据跌到70%以下,我们把这个市场叫做“买方市场”(Buyers’ Market),也就是买房子的人没那么多了,价格都好商量,经常能捡到便宜,卖房子的人不会很开心,因为价格上不去。


既然两城的清空率这么低,是不是房产市场开始“凉凉”的了?


房价岂不是要跌了?还要投资房产吗?


是的,房产市场的确会开始有些“凉凉”,但这是非常健康的表现,是澳洲房产市场保持稳定增长和避免下跌应该有的现象。

解释原因前先和大家讲讲澳洲的历史。


1960年代和1980年代澳洲都出现过央行出手调整房价的动作,60年代的办法是收紧银根,大幅减少贷款,不仅购买房产的贷款很难申请到,就连公司的商业贷款、设备贷款等都受到影响,借此来给房产市场降温,打压房价;80年代的办法不太一样,是靠提高借贷利率,让大家买房的代价变大,来抑制市场。


两次的出手都非常失败,结果惨不忍睹,不但没达到目的,还顺便打击了经济的各个领域。


我们正在经历的这一次不同。


不仅是海外人士,就连有澳洲本地身份的投资者申请贷款的难度也大大增加,很多银行甚至不给投资房进行贷款重组refinance,根本原因不是经济衰弱,而是信贷收紧,有意为之。

而与之前不同的是,这次的信贷收紧是非常精确的瞄准了房产投资这一块,商业贷款、汽车贷款、设备贷款、甚至是首次购买房产的贷款都没有受到任何影响,只是用于房产投资的这一细分市场被收紧了。


这次的动作是澳洲储备银行RBA通过澳洲监管银行的机构APRA做出的,可以说是非常的聪明。


一方面有效抑制了房产市场过热产生泡沫,一方面没有影响到宏观经济增长和首次置业人群的入市需求。


所以悉尼墨尔本拍卖清空率走低是期待之中的,也只有如此,才能让澳洲的房产市场不会像香港等城市一样房价像过山车,波峰波谷交替来,而是一个减速,但稳定持久的上升,这样才是更健康的发展,减少泡沫和投机的产生。


所以大家大可不必担心,澳洲房产市场好的很。


为什么说澳洲的房价不会跌

1、根本原因:人口增长带动澳洲住房需求


恒大1500万年薪的经济学家任泽平说过,影响房价的因素,“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。


澳洲每年大量移民的涌入和人口的增长带动了住房的需求就是澳洲人口增长的根本原因。在澳洲统计局(ABS)公布的2016年最新的人口普查结果中,澳洲总人口比2011年增长了8.8% ,特别是2016年8月份,人口普查登记的墨尔本人一共有4485211人,悉尼有4823991人。



其次,众所周知,澳洲作为留学大国,拥有世界领先的教育制度、合理的留学费用、安全的生活环境和积极的移民政策。2016年,约有55万来自200多个国家的留学生来到澳洲学习,留学生数量激增13%,创下新纪录。租房需求和市场日益激烈,这也进一步促进了澳洲租房的低空置率和高回报率。


2、不断上升的建筑成本


在土地价格不断上升的情况下,澳洲的建筑成本也是不断攀升。在澳洲房产市场,建筑材料高,人工成本高,工期较长。


特那唐逊咨询公司“2017国际建筑市场调查“显示,在进行全球43个城市建筑市场进行比较中,墨尔本的建筑成本在全球排名20,而悉尼竟然达到了第9名。排在前五名的分别是纽约,旧金山,苏黎世,香港和伦敦。


2017世界城市CBD商务楼建筑成本对比


加上市中心越来越难拿到适合的建筑土地,这也都进一步推高了澳洲房价。


3、严格的建房制度和完善的法律体系


澳洲的房屋买卖制度是非常透明的。开放商、律师及银行要严格分开,购房买卖合同必须由双方代表律师解释签署,买家的首付必须转交到房产律师的信托账户,作为第三方托管。


土地交易价格完全透明,开发流程公开化,澳洲的开发商和建筑商也不会同时参与,避免联合控制。这些严格的建房制度和法律体系让越来越多的人放心购买房产,这也间接促进了一波接一波的购房热。




4、房产投资环境稳定


根ABCnews,Zigomanis先生表示:“澳大利亚经济一直运行良好,已经超过25年没有出现经济衰退,大部分房地产的价格涨幅也是非常强筋“即使在全球金融危机的状况下,澳洲也保持着相对稳定的大环境。澳洲是全球20大经济体之一,3A的信用评级。


根据2016年经济自由指数排名中,澳大利亚排名第五。 所以,稳定的金融环境和透明的监管制度,也是澳洲房产上升的保障。


专家分析:全澳房价已停止下滑2018或逆势上涨

根据Macquarie Bank分析师的最新研究表明,全澳房价已经停止下跌,在2018年,将会再次温和上涨。而此前澳新银行(ANZ)也表示,澳洲整体疲软的房产市场将在今年年中触底,之后将再次开始回升。2018上半年也将成为进入市场的最佳时机。

BIS牛津大学经济研究所(BIS Oxford Economics)调查负责人Frank Gelber教授表示:他对于澳洲未来整体投资环境仍非常看好,在未来五年内,澳洲整体房产市场的平均年投资回报在2%-10%之间。

澳洲SQM Research 房地产研究所所长Louis Christopher表示,今年上半年悉尼的房产市场上涨将是最缓慢的,但年底将逐渐回暖。他认为,起初为了帮助抑制房价上涨而实施的贷款限制措施将会放松,而这将会推动房产市场的回升。

他解释道,目前的贷款模式表明,许多银行将在今年下半年实施澳洲审慎监管局设立的投资贷款目标以下的贷款规定。这会使银行重新开始放贷,鼓励投资者重新回到市场。


建筑开发公司CPM Realty总经理SamElbanna表示,目前买家对于进入市场犹豫不决,但有些人不可能长久地拖延下去。他认为,银行贷款限制放宽的做法会鼓励投资者重新进入市场。他说:“需求会开始上升,因为他们将看到租房市场非常火爆,房价会再次上涨。”



总结

2018年肯定没有2016年那么风光,但下一次好时候来之前能否抓住机会,其实看现在。


2018年不会是澳洲房产大涨的一年,但这一年如果你错过了,大涨的时候请拼命后悔。


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