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海外房东税务政策(NRL)解析

点击:7862019年01月23日


摘要

本期研报为您带来的是税务篇:海外房东税务政策(NRL)解析。The Non-Resident Landlords Scheme,海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策。
简介
  • 海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策。
  • 不论个人是否居住在英国,所有的房产租金收入在英国都应纳税。


政策详解

1.房屋中介/租客税务代抵扣

  • 中介或是租客有责任先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣20%的基本税,并每隔3个月向税局交付。
  • 如果没有房屋中介介入,租客必须从所付房租中抵扣20%的基本税,每季度向税局申报与交付。
  • 中介在计算代抵扣基本税基时,可以从所收房租中先扣减相应合理的,税法允许的费用,这些费用只限于中介所列举的,海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

2.租金基本税抵减递延申请

- 如果海外房东满足以下条件,可以向税局申请租金基本税抵减递延,税局会批准申请。

• 海外房东没有延迟的英国税务事务;
• 或是从来没有任何的英国纳税义务;
• 或是在递交申请的税务年度,海外房东预测不会有英国纳税责任;

- 如果申请成功,税局会发给海外房东,或者是其代理人(例如房屋中介或是代理会计师)确认信。

3.英国租金收入的税务政策

  • 海外房东每税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入,个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报,并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。针对于2016-2017税务年度,如果年收入不超过£32,000,个人所得税税率为20%;如果年收入介于£32,001到 £150,000,税率为40%;如果年收入超过£150,000,税率为45%;
  • 海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,现为£11,000
  • 年度租金所得的计算是在一个税务年度(从每年的4月6号到来年的4月5号)以应收租金减去累积费用。请注意,这不同于中介或者租客的现金计算法。
  • 对于资本性质的费用,在计算租金纳税基数时将不允许抵扣,例如购买土地,房屋的本金及房屋改造费用。另外,如果在计算时选择10%磨损津贴补偿方式,家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

4. 可抵扣费用

- 会计费用
- 广告费用
- 房屋交接清点费 
- 清洁费用
- 租金管理费 
- 地方议会费
- 园丁费用 
- 保险费
- 贷款利息 
- 法律及专业咨询费用
- 中介费用 
- 房屋管理费用
- 管理费用 
- 电费,煤气费,水费
- 地方政府税 
- 装修及维修费用


新政动向
英国权威房产网站zoopla近日发表一条新闻表示,从明年4月开始,数万名Buy-to-let的房东在新的税收政策下将缴付更高的税额,这到底是怎么回事?Buy-to-let的税收是如何计算的?未来又是如何计算?
按照目前的政策,房东按揭贷款的利息部分是可以作为成本在计算税额的时候完全抵扣的,因此计算税额的时候只需要计算出你的出租净收入再按照规定交税。
在2015年的summer财政预算案中有了新规定,规定从2017年4月开始逐渐开始实行,计划在2020年全面施行。新的规定是利息只能按照20%的税率抵税,而不是实际上按照房东的边际税率,也就是说边际税率40%以上的人的贷款利息将不能全部得到抵扣。

到2020或者2021年,所有Buy-to-let投资者不能再把贷款利息支出从个人所得税中减去,也就是说在计算出租收入的时候,可以减去的费用中将不再包括利息,这意味着要交的Buy-to-let出租收入税额将提高,房东收益将逐渐减少。

据Zoopla报道,这项政策除了影响了大约440,000名Buy-to-let房东,还对计划利用贷款购买Buy-to-let项目的投资者造成了重大影响,尤其是是贷款金额比较大的人,这意味着他们的贷款利息将来不会从个人所得税中减去,要支付更高的Buy-to-let出租收入税款,不过新政对于全额购买的投资者没有任何影响。一旦新政实施后,房贷免税补助减少,房东收益减少,有可能造成房东会涨房租,这样以来英国大城市(特别是伦敦)的租房供需不均的问题并没有得到很好的解决。然而到2017年新政实施还有一段时间,我们也会密切关注Buy-to-let税收政策的走向,与大家分享。

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